জমির দলিলে পরিমাণ কম বেশি হলে করণীয় ও আইনি প্রতিকার

জমি কেনার পর দলিল হাতে পাওয়ার পর প্রায়ই দেখা যায় দলিলের সঙ্গে বাস্তব জমি কিংবা খতিয়ানের পরিমাণের মিল নেই। অনেক সময় দলিল অনুযায়ী ১০ শতাংশ জমি থাকলেও সর্বশেষ খতিয়ানে ৯.৫০ শতক এবং সরেজমিনে আমিন দিয়ে মাপার পর ৮.৭৫ শতক জমি পাওয়া যায়। এমন পরিস্থিতিতে অনেক জমির মালিক বুঝতে পারেন না কোন নথিটি সঠিক, কোথায় ভুল হলো এবং কীভাবে এই জটিলতার সমাধান করবেন। জমির পরিমাণে এ ধরনের অমিলকে ছোটখাটো ভুল ভেবে উপেক্ষা করা অত্যন্ত বিপজ্জনক। কারণ ভবিষ্যতে নামজারি, জমি বিক্রি, নির্মাণকাজ, সীমানা নির্ধারণ কিংবা উত্তরাধিকার বণ্টনের সময় বড় ধরনের বিরোধ তৈরি হতে পারে। এমনকি একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি বা অন্যের জমি নিজের বলে দাবি করার মতো জটিল আইনি ঝামেলাও দেখা দিতে পারে।

তবে দলিলে জমির পরিমাণ কম-বেশি থাকলেই যে মালিকানা হারাতে হবে, এমন নয়। আবার দলিলে বেশি লেখা থাকলেই অতিরিক্ত জমির মালিকানা নিশ্চিত হয়ে যায় না। প্রকৃত মালিকানা নির্ধারণে দলিলের ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, দাগ নম্বর, জমির তফসিল, চৌহদ্দি, দখল এবং জরিপের তথ্য একসঙ্গে যাচাই করতে হয়। জমির পরিমাণে অমিল দেখা দিলে প্রথম কাজ হলো সংশ্লিষ্ট সব নথি পাশাপাশি রেখে ভালোভাবে যাচাই করা। সাধারণত এ ক্ষেত্রে চার ধরনের পরিস্থিতি সামনে আসতে পারে। প্রথমত, দলিল লেখার সময় অঙ্কে বা কথায় ভুল হতে পারে, যেমন ৫ শতাংশের জায়গায় ৬ শতাংশ লেখা। দ্বিতীয়ত, জরিপের সময় পরিমাপ বা তথ্য লিপিবদ্ধ করার ভুলের কারণে খতিয়ানে জমির পরিমাণ কম-বেশি হতে পারে। তৃতীয়ত, দলিল ও খতিয়ান ঠিক থাকলেও সীমানা বা দখলের জটিলতায় বাস্তবে জমি কম পাওয়া যেতে পারে। চতুর্থত, বিক্রেতা নিজের মালিকানার চেয়ে বেশি জমি বিক্রি করলে দুলিলে বেশি লেখা থাকলেও ক্রেতা পুরো জমির মালিকানা পান না।

জমির এই অমিল সংশোধনের জন্য আইনগত বিভিন্ন প্রক্রিয়া রয়েছে। বাংলাদেশের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭-এর ৩১ ধারা অনুযায়ী, প্রতারণা বা পারস্পরিক ভুলের কারণে কোনো লিখিত দলিল প্রকৃত ইচ্ছা প্রকাশ না করলে সংশ্লিষ্ট পক্ষ দলিল সংশোধনের জন্য আদালতে মামলা করতে পারেন। আদালত প্রমাণের ভিত্তিতে ভুল নিশ্চিত হলে দলিল সংশোধনের নির্দেশ দিতে পারেন। উভয় পক্ষ ভুল স্বীকার করলে আইনজীবীর পরামর্শে সংশোধনী দলিল বা নিবন্ধিত দলিলের মাধ্যমে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সমাধানের সুযোগ থাকে। তবে এক পক্ষের সম্মতি না থাকলে বা প্রতারণার অভিযোগ থাকলে আদালতের শরণাপন্ন হওয়া ছাড়া উপায় থাকে না। অন্যদিকে খতিয়ানের ভুলের ধরন অনুযায়ী সংশোধনের জন্য এসিল্যান্ড কার্যালয় বা ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে আবেদন করতে হয়।

জমির মালিকানা নিয়ে একটি প্রচলিত ভুল ধারণা হলো নামজারি হয়ে গেলে জমির মালিকানা পুরোপুরি নিশ্চিত হয়ে যায়। বাস্তবে নামজারি মূলত সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ এবং ভূমি উন্নয়ন কর ব্যবস্থাপনার সঙ্গে সম্পর্কিত। নামজারি খতিয়ানে জমির পরিমাণ ও অন্যান্য তথ্য থাকলেও এটি কোনো ত্রুটিপূর্ণ দলিলকে বৈধ করে দেয় না কিংবা অন্যের বৈধ মালিকানা বাতিল করে না। তাই দলিলে ১০ শতাংশ লেখা থাকলেও নামজারিতে ৮ শতাংশ উঠলে শুধু নামজারি করিয়ে বাকি ২ শতাংশের মালিকানা প্রতিষ্ঠা করা যাবে না। দলিল, খতিয়ান ও বাস্তব জমির পরিমাণে অমিল দেখা দিলে শুরুতেই মূল দলিল, সার্টিফায়েড কপি, বায়া দলিল, সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ান এবং উত্তরাধিকার সূত্রে পেলে ওয়ারিশ সনদ ও বণ্টনসংক্রান্ত দলিল একত্র করতে হবে।

জমির দলিলে কম-বেশি পরিমাণ লেখা থাকলে তাড়াহুড়ো করে সংশোধনের আবেদন বা মামলা করার সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়। সবার আগে জানতে হবে ভুলটি দলিলে, জরিপের খতিয়ানে, নামজারিতে, নাকি বাস্তব সীমানা ও দখলে। দলিলে প্রতারণা বা পারস্পরিক ভুল থাকলে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের আওতায় এবং খতিয়ানের ভুলের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট কার্যালয়ে যোগাযোগ করতে হবে। জমি-সংক্রান্ত বিরোধে দেরি করলে প্রমাণ সংগ্রহ করা কঠিন হয়ে পড়ে এবং আইনি সময়সীমাও পেরিয়ে যেতে পারে। তাই অমিল ধরা পড়ার সঙ্গে সঙ্গেই প্রয়োজনীয় নথি সংগ্রহ করে ভূমি আইন বিষয়ে অভিজ্ঞ কোনো আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়াটাই সবচেয়ে নিরাপদ ও বুদ্ধিমানের কাজ।